不动产权籍调查
不动产权籍调查
晁春浩
2020年4月
不动产是人们赖以生存的物质基础。通常不动产意指土地和房屋的总称，我国政府现行文件不动产定义为“不动产：土地（海域）以及房屋、林木等定着物” 。不动产调查通俗理解是广义的地籍调查工作。我国地籍工作可以追溯到先秦时期，新中国成立后，土地管理是政府的重要工作，1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》。房地产登记在规划和税收方面也显得十分重要。
2015年发布了《不动产登记暂行条例》，要求积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，逐步实现房产、土地、海洋、林木一体化权籍调查、测量和管理。落实《不动产登记暂行条例》（简称，条例）是测绘工作者的任务。下面就不动产调查法律法规和技术两方面进行讨论。
2007年《中华人民共和国物权法》规定“国家对不动产实行统一的登记制度”。
2015年发布了《不动产登记暂行条例》，2016年发布了《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部第63号），规定了登记的主体、登记依据、登记内容。国务院要求由国土资源部负责指导监督全国的土地（海域）以及房屋、林木等不动产统一登记职责。部委调整后这一职责转属国家自然资源部。农业农村部、住房和城乡建设部、林业和草原局具有其职能相关的职责。
GB/T21010 土地利用现状分类
TD/T 1001 地籍调查规程
GB/ T17986.1 房产测量规范
GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程
NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程
HY/T 124 海籍调查规范
国务院令第656号 不动产登记暂行条例
国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）
国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发〔2015〕41号）附：不动产权籍调查技术方案（试行）。
3.1调查步骤
不动产权籍调查任务是综合性系统工程，它的法律性、政策性、技术性都很强。必须做好组织准备和技术准备。不动产权籍调查是政府行为，县级以上政府设置专门机构，组织、管理和指导调查工作。
1做好收集资料。收集原有的地籍资料，土地利用现状调查，测量控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），建筑物产权资料，土地征用、出让、转让等资料。
不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单，到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。
2编制技术方案，在掌握政策和分析资料的基础上设计调查方案。
3人员培训。组织地籍调查人员学习政策法规、技术规范，明确任务及检验方法。
权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。
1. 核实确认不动产的现状
征收或征用土地，镇改造拆迁，划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权等情形，以上事项使界址发生变化或需新设界址。
转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权，违法不动产经处理后的变更，宗地或宗海内地物地貌的改变等情形，界址不发生变化。
2. 新设界址与界址发生变化的不动产权属调查
根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：
（1）房屋的权属调查方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行，并填写新的不动产权籍调查表。
（2）耕地的权属调查方法按照《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T 2537）执行，并填写新的不动产权籍调查表。
（3）海域的权属调查方法按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行，并填写新的不动产权籍调查表。
（4）其他土地的权属调查方法按照《地籍调查规程》（TD/ T1001）执行，并填写新的不动产权籍调查表。
3. 界址未变化的不动产权属调查
根据不动产现状确认的结果，针对界址未发生变化的情形，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查：
（1）如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。
（2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：
a. 发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按（1）的规定处理。
b. 发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。
c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。
不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
1. 控制测量
对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。
过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。
2. 界址测量
（1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。
（2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。
3. 宗地图、宗海图和房产分户图的测制
不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。
（1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。测绘方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。
（2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘方法和内容按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。
（3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》（GB/T17986.1）7.3的规定执行。
4. 面积计算
（1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。宗地面积变更按照《地籍调查规程》（TD/ T1001）执行，宗海面积变更按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。
（2）房屋面积测算。房屋面积测算方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行。
5. 不动产测量报告的撰写
不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。
不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。
1. 不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。
2. 审查的内容有六个方面：一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
3. 审查的方法。主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。
（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。
（2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。
（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。
4.成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。
不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。
1. 不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。
2. 不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。
3．编制不动产权籍调查报告。报告应包括概述、测量技术依据、控制测量、界址测量、其它要素测量、图件的测制、房屋面积测算、质量评价等。
3.2调查的基本方法
1. 不动产单元的设定与编码。应按照附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。
2. 不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。
（1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。
（2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。
（3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。
3. 不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。
建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。
（2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。
（3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。
不动产权籍调查工作具有长期性和继承性，调查单位要强化法规的学习，严格执行技术标准规范。不动产权籍调查工作内容繁多，影响范围大。第三次全国土地调查正在收尾阶段，城镇地籍调查已经是日常的变更调查，农村土地确权工作各地区进展各异。不动产权籍调查的政策和标准设定了过渡时间，不动产权籍调查技术体系的建立是一项常态化工作目标。现在具有多规并行的特点，涉及土地、海域、房屋的继续执行《地籍调查规范》、《海籍调查规范》、《房产测量规范》，涉及农业耕地承包经营权的权籍调查，按农业部门的法规、标准执行。
不动产权籍调查工作具有发展不平衡性，调查承担人员应具有娴熟的沟通能力，与地方政府管理部门密切配合，提供高效、准确、满足政策法规要求的服务。
