“联合测绘”中建筑面积测绘相关问题的探讨（二）
(接上期）
三、面积计算的差异
序号 | 《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T 50353-2013） | 《房屋面积测算技术规程》 （DB11/T 661-2009） |
1 | 目的：为满足工程造价计价工作的需 要。 范围：适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。 | 目的：为房产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收、城镇建设的需要。 范围：适用城镇、建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连的居民 点。 |
2 | 层高在2.20米以下的，应计算一半面积。 | 层高在2.20米或净高2.10米以下，不计算面积。 |
3 | 在主体结构内的阳台，计算全面积；在主体结构外的阳台，计算一半面积。 | 封闭阳台按全面积计算，未封阳台按 一半面积计算。 |
4 | 雨篷宽度超过2.1米，按一半面积计 算。 | 无柱雨篷不计算面积，有柱雨篷计算 全面积。 |
5 | 室外楼梯有永久性顶盖，按一半面积 计算。 | 室外楼梯有永久性顶盖，按全面积计 算；无顶盖，按一半面积计算。 |
6 | 屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等， 层高不足2.2米，按一半面积计算。 | 屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等， 层高不足2.2米，不计算面积。 |
7 | 架空走廊，有顶盖和围护设施的，计算全面积；无围护结构、有围护设施的，算一半面积 。 | 架空通廊，全封闭按全面积计算；不封闭的，若上盖高度小于两个自然层，计算一半建筑面积，无上盖不算面积。 |
8 | 门廊应按其顶板的水平投影面积的一半计算建筑面积。 | 全封闭的门廊，计算全部面积；开敞式的门廊，有两根以上（含两根）柱时，按柱外围计算全面积；独立柱时，按上盖水平投影面积一半计算，无柱时不计算面积。 |
2.实际案例比较（结合北京市的几个实测项目）：
楼号 | 规证批复面积（㎡） | 规划验收面积（㎡） | 房屋产权登记面积（㎡） | 差异原因 |
4#住宅楼 | 5900.25 | 5912.68 | 5743.50 | 地下夹层层高不足2.20m，依据建筑规范，规划验收测绘计算一半面积（169.18㎡）；依据房产规范层高不足2.20m，房屋产权登记测绘不计算面积。 |
7号办公楼 | 30968. | 30971.20 | 31202.08 | 主体结构外封闭阳台，依据建筑规范，规划验收测绘计算一半面积（230.88㎡）；依据房产规范，房屋产权登记测绘计算全面积（461.76㎡）。 |
3#厂房 | 2063.78 | 2065.30 | 2056.36 | 一层无柱雨蓬，依据建筑规范，规划验收测绘雨篷宽度超过2.10m（实际3.82m），计算一半面积（8.94㎡）；依据房产规范，无柱雨蓬，房屋产权登记测绘不计算面积。 |
B9商业楼 | 7056.38 | 7058.25 | 7098.90 | 有上盖的室外楼梯5层，依据建筑规范，规划验收测绘计算一半面积（8.13*5=40.65㎡）；依据房产规范，房屋产权登记测绘有上盖的室外楼梯全部计算面积（16.26*5=81.30㎡） |
以上几个案例，基本覆盖了层高不足2.20米、阳台、雨蓬、室外楼梯等常见两个规范计算面积不一致的问题，通过上述案例可以发现在日常的工程项目中，由于使用的规范不一致，面积差异问题不可避免。实施联合验收以后，只需出具一份面积报告，面积报告最终是办理房屋产权的依据，面积测算只能依据房产测量规范。这样就会给项目的规划验收工作带来不必要的麻烦。目前有经验的建设单位，会在项目规划报批甚至方案报批阶段委托测绘单位图测面积，与设计单位计算的面积对比差异，最后确定一版报规数据，既能满足后期规划验收的要求，又符合房屋产权登记的要求，为建设工程的后期相关的工作做好准备工作，避免不必要的麻烦。因此笔者建议，在目前面积计算规范不统一的情况下，相关建设单位为了规避后期风险，前期规划报批阶段委托一家测绘单位就报规面积进行图测。
