“联合测绘”中建筑面积测绘相关问题的探讨（一）

晁春浩

[摘要]：按照建设工程验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”的思路，不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果。建筑工程的竣工验收面积测绘和房屋产权登记测绘工作将合并为一项工作，出具一份面积测绘报告。但两种测绘工作长期以来由于执行规范的不一致，面积存在差异。本文将联合测绘对两项工作的新要求以及面积差异的原因进行分析探讨。

[关键词]:联合测绘、建筑竣工面积测绘、房屋产权登记测绘

前言

北京市为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求，以统一规范标准、强化成果共享为重点，将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合。整合后，涉及建设项目的有关测绘信息会统一提交到网上供相关部门联合审核，最终办理联合验收及不动产登记。

一、联合测绘的优点

    联合验收中涉及测绘的相关工作主要是规划竣工测量与房屋产权登记测绘。规划竣工测量的工作内容主要包括建筑物外部轮廓线测量、四至距离测量、建筑物的高度测量、竣工地形图测绘、房屋建筑面积测绘等。房屋产权登记测绘的工作主要是实地采集房屋各要素尺寸，内业绘制房屋分层平面图及房屋各功能区面积分摊计算等。以往这几项工作建设单位一般会分阶段委托不同的测绘单位作业，耗时长，且在房屋建筑面积测绘这块存在重复测绘现象。联合测绘则要求将建设工程项目验收涉及的相关测绘工作合并为一个综合性测量项目，由建设单位选择一家测绘单位或联合体承担，并提供测绘成果。建设单位可在“建设工程联合验收管理平台”系统上，分别按“共享信息”和“专项验收资料”上报相关资料。共享信息中的资料是建设单位需在多个专项验收中重复上报的资料。建设单位只需在此上报一次共享信息，专项验收资料中不再重复上报，共享信息供各主管部门或市政公用服务企业共同审验。这一措施为工程建设单位节约了大量与规划国土部门、住房城乡建设部门、消防等各个验收部门的协调沟通成本、时间成本，大大提高了工作效率。另外实施“联合测绘”，大量重复性测绘工作将避免，相应的这部分测绘费用也将减少，为工程建设单位节约了经济成本。实施“联合测绘”政策，对测绘单位技术服务能力方面将有更高更全面的要求，也将促进测绘单位必须多发面发展技术能力，积极利用高科技技术手段，为委托方提供更快捷更优质的服务，才能适应市场发展。

二、联合测绘带来的问题

    联合验收政策实施以前，北京市规划验收和房屋产权登记都需要提供房屋的实测面积报告。其中规划验收所涉及的面积报告，建筑面积计算处理应符合现行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》和《城市测量规范》的相关规定。房屋产权登记所需要的房屋面积报告测算依据为《房产测量规范》和北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》。笔者发现，由于所采用的标准规范不同，在以往所接触的建设项目中，几乎所有的规划验收面积和房屋产权登记面积之间都存在差异。联合验收以后，由于资料共享，建设单位只需上传一份房屋面积测绘报告即可，对测绘公司来说，出具的面积报告既要符合规划验收的要求，又要符合产权登记的要求则成了工作的难点，有时很难做到兼顾。同时各测绘公司技术人员技术水平的参差不齐、对规范认知理解的程度的不同，以及《房产测量规范》中对建筑面积计算和共有建筑面积分摊计算规定的可操作行不强，对同一楼栋可能出具不同的面积报告，这样就有可能损害产权人的相关权益，甚至造成巨大的经济损失。因此联合测绘的顺利实施需要相关部门加强监管，构建符合要求的测绘单位数据库，内容包括各单位的资质信息、信誉记录等，并向社会公开，既可起到社会监督的作用，又可供建设单位选择最优的测绘单位为其服务，以市场为推手，公平竞争，利于市场的可持续发展。