拆迁测绘流程

                              张海龙

1、拆迁测绘的任务及特点

（1）拆迁测绘的任务

为了保证房地产一级开发项目顺利的进行，首先需要把项目范围内的地上物拆迁工作圆满完成。而此项拆迁工作往往是整个一级开发项目中历时最长、难度最大的一项工作。这项工作首先需要对项目范围内的地上物进行全面评估并出具估价报告，拆迁测绘的任务就是调查项目范围内各个产权人的土地面积及建筑面积，为评估机构出具评估报告提供数据支持。

（2）拆迁测绘的特点

    拆迁测绘的特点是任务量大、精度要求高。拆迁测绘项目一般涉及到的拆迁户数会高达几百甚至上千户，每户需要调查的内容也很多，所以拆迁测绘的任务量很大，同时拆迁项目的目的就是对各个产权人的地上物进行估价并补偿，测绘面积的大小就会直接影响被拆迁人的利益得失，所以拆迁测绘需要测绘的精度比较高，以确保数据的准确性。

2、拆迁测绘的测绘内容及测绘方法

整个拆迁测绘项目分两个阶段，制定可行性方案阶段和拆迁项目实施阶段，

两个阶段的工作内容有重复但也不完全相同。

（1）制定可行性方案阶段

此阶段需要对项目范围内的房屋面积、树木颗数及地上附属物（如高压塔、变电箱、无线信号塔、灯杆、电杆、坟头等）进行调查测绘。测绘出的基础数据交与项目实施主体进行编制可行性方案以及土地一级开发实施方案，然后上报市发改委以确定此项目是否能够取得立项批复，继而确定此项目是否可以继续进行。

    所以说此阶段的测绘内容越精确、精度越高越好。目前就此阶段的测绘方法采用GPS-RTK与全站仪相结合的方法去测绘，按1:500的地形图测绘规范去执行。

（2）拆迁项目实施阶段

2.1住宅及非住宅的测绘内容及方法

在拆迁测量中最主要也是最重要的测绘内容应当就是住宅及非住宅的测绘，此项测绘数据会直接落实到被拆迁人的安置房面积及拆迁款总额上，其中住宅的的测绘内容包括测绘每户的占地面积、建筑面积，调查每户的产权人信息及房屋坐落；非住宅的测绘内容包括测绘每户的建筑面积及调查每户承租人的信息及房屋坐落。具体出具的成果图内容涵盖项目编号、各户的拆迁协议号、房屋坐落、产权人名称、指北针、分户平面图、面积汇总表、测绘人员信息以及测绘日期等。

此过程拆迁测绘的方法是采用全站仪辅助光电测距仪的方法对每户的实际占地面积及建筑物建筑面积进行测绘，根据外业采集的数据进行内业分户图的制作，制作完成后需将分户图套在之前的地形图上做校核，以确定各户占地范围的正确性。

2.2违章建筑的测绘内容及方法

在整个拆迁过程中有一环节就是对违章建筑的判断及拆除，其中包括宅基地范围以外的未经村镇批准而建设的建筑物以及在非建设用地之上的建筑物。

宅基地范围以外的违章建筑一般是依附在宅基地周边而建，所以这部分违章建筑就需要宅基地确权小组依据之前的宅基地审批文件以及历史遗留问题来对其进行认定。从而确定其是否为违章建筑并是否予以强制拆除；在非建设用地之上的建筑物需要在国土资源局的帮助下来确定其地类用途，从而确定其是否为违章建筑并予以拆除。

此过程拆迁测绘需要确定建筑物的地类用途，所以需要对其进行坐标定位，所以采用GPS-RTK、全站仪、光电测距仪相结合的方式进行外业数据采集，依据外业采集到的数据进行内业处理并出具成果。

2.3土地承包地的测绘内容及方法

在拆迁过程中还需要对承包地合同未到期并未进行土地流转的承包地地上物进行评估，这些承包地一般都会种植有各类树木，而对其进行评估则需要对其是否在合理密植范围内进行认定，由于各类树木的密植度不同，则需要对各类树木的范围进行测绘。

此过程拆迁测绘需要各户现场指界，而所有指界人同时来到现场的可能性比较小，所以需要对其占地进行实际坐标定位，以免出现指界人对同一块地进行重复指认，所以采用GPS-RTK和全站仪相结合的方式进行外业数据采集，依据外业采集到的数据进行内业数据处理并出具相应成果。

2.4拆迁项目实施阶段住宅测绘的工作流程及工作方案

2.4.1前期准备工作

组织人员进行现场踏勘，充分了解现场情况，收集已有的资料（测区范围内的地形图），对外业现场勘察后进行统筹分工，制定实施方案，完成测区分组、人员筹备等项目前期准备工作。

2.4.2入户测量及内业制图工作

按照已制定的实施方案把现场分成若干个地块并安排若干个外业组，使其一一对应，每个外业组负责其中一个地块的地上物建筑面积的测量，采用里尺尺寸和外尺尺寸相互校核的方法对地上建筑物进行面积及相关数据的测量。

外业现场绘图时，先按院落绘图，然后按院落中标明本户位置及相邻房屋相对位置及相邻住户姓名，且对房屋性质（如：公房、私房、证载房屋、无证房屋、自建房屋等）分别标识。

测绘人员在现场如实绘制测绘草图和记录调查信息。并可根据委托方要求将外业草图进行住户签字确认。

数据采集应使用经检定合格的钢卷尺、手持测距仪、全站仪等，边长取位至小数点后两位。

圆形、弓形等不规则建、构筑物，可根据委托方要求使用全站仪沿建筑边线实测若干点位坐标，再通过坐标绘制其测绘图，计算面积或长度。

建、构筑物以及地面附着物测绘图在AutoCAD下按外业采集数据进行绘制，并标注边长、面积等数据。可根据委托方要求对不同建筑结构的建筑物分别计算建筑面积。当一幢建筑有多个权利人或有多种用途时，可根据委托方要求分户出具数据。房屋逐幢实地测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。

2.4.3宅基地确权工作

在入户测绘完成后，需要各自然村确定宅基地确权小组并依据已有的分户测绘成果对各户进行宅基地确权工作，此项工作以镇政府存档的集体建设用地使用权证以及历年（一般为1993年）航拍图为依据。确权工作结束后，需要对之前的测绘图做出修改，明确宅基地面积、宅基地内建筑面积以及宅基地外建筑面积并做出相应标注。

2.4.4奖励期签约工作

奖励期签约工作就是配合各个服务公司（管理公司、拆迁公司、评估公司、审计公司）进行的测绘服务工作，保证整个拆迁签约工作顺利的完成并审核通过。

3、拆迁测绘的精度要求及难点

拆迁房屋面积测算中房屋边长取位至0.01m、面积取位至0.01㎡。精度为±

（0.04√S+0.003S）。

拆迁测绘的难点在于房屋各特征部位的测量，具体测绘标准如下：

①房屋外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准测量

②房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高2.2m以上的部位为准测量

③柱廊以柱外围为准测量

④檐廊、架空通廊以外轮廓水平投影为准测量

⑤门廊以柱或者维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准测量

⑥挑廊以外轮廓投影为准测量

⑦阳台以维护结构为准测量

⑧阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影为准测量

⑨对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高2.2m以上部位为准测量，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准测量

⑩门墩以墩外围为准，门顶以顶盖水平投影为准，室外楼梯以外围水平投影为准。

以上各特征部位的测量根据不同的形式计算的面积也不同，有计算全部建筑面积的，如永久性结构且有上盖的室外楼梯；有计算一半建筑面积的，如无顶盖的室外楼梯；还有不计算建筑面积的，如骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。面积测算依据北京市地方标准 《房屋面积测算技术规程》（编号：DB11/T661-2009）执行。

总之，对于建筑物建筑面积的认定是拆迁测绘中的难点，需要项目作业人员对此部分了解透彻并根据不同条件给予不同的认定原则和认定结果。